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El presidente del Colegio de Arquitectos Distrito I repasó el impacto de las normativas bonaerenses en el suelo rural. «Si está en zona rural, el único encuadre posible es el club de campo», aclaró.
En medio de la polémica generada por el proyecto urbanístico Malvinas II y las discusiones en torno a la cesión de tierras al Municipio, el arquitecto Germán Zuloaga, presidente del Colegio de Arquitectos Distrito I de la provincia de Buenos Aires, brindó precisiones sobre la legislación vigente y los procedimientos que deben cumplir este tipo de desarrollos inmobiliarios.
Durante una entrevista en Grassi.com (Estación Radio), el profesional repasó la normativa provincial que regula los clubes de campo y los barrios cerrados, y explicó que la obligación de ceder espacios para uso público varía según la figura urbanística bajo la cual se encuadre el emprendimiento.
Zuloaga recordó que el principal marco legal es el Decreto Ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, vigente desde la década de 1970, que establece las pautas para la expansión urbana y las subdivisiones de tierras en toda la provincia. “La ley define cómo se amplían las áreas urbanas, cómo se subdivide el suelo, cuáles son las cesiones que tienen que realizar los desarrolladores y cuáles son los indicadores urbanísticos”, señaló.
CLUB DE CAMPO O BARRIO CERRADO: UNA DIFERENCIA CLAVE
El arquitecto explicó que los clubes de campo y los barrios cerrados poseen regulaciones distintas y que la ubicación del emprendimiento resulta determinante para establecer cuál corresponde.
Según detalló, los clubes de campo deben emplazarse en áreas rurales y cuentan con espacios comunes internos destinados a actividades deportivas, recreativas o paisajísticas. “Si se trata de un club de campo, la cesión no es pública. Genera espacios libres dentro del emprendimiento, pero no cede superficies fuera del predio”, afirmó.
En cambio, los barrios cerrados sí están obligados a realizar cesiones para uso público. “En el caso particular de los barrios cerrados, tienen que ceder el 10% para espacio verde y el 4% para equipamiento comunitario”, indicó.
Asimismo, aclaró que la ubicación de esas cesiones no la determina el desarrollador, sino el Estado municipal. “El que dispone la ubicación de las cesiones es el municipio. El privado puede hacer una propuesta, pero tiene que haber una valoración y una justificación de esa decisión”, sostuvo.
EL PAPEL DEL MUNICIPIO
Consultado sobre quién tiene la responsabilidad principal en el control de estos emprendimientos, Zuloaga fue contundente al señalar que los municipios son los primeros ordenadores del territorio. “El primer ordenador del territorio es el municipio”, afirmó.
Sin embargo, explicó que las ordenanzas locales de ordenamiento urbano necesitan posteriormente la convalidación de la Provincia para adquirir plena vigencia. “El municipio se ordena, establece un plan y genera una ordenanza, pero después esa ordenanza tiene que ser convalidada por la Provincia de Buenos Aires”, explicó.
El profesional remarcó que en los últimos años se incorporaron otros organismos al proceso de aprobación, como el Ministerio de Ambiente y la Autoridad del Agua (ADA), lo que ha vuelto los trámites más extensos y complejos.
LA VENTA DE LOTES Y LA PREFACTIBILIDAD
Otro de los puntos abordados fue la posibilidad de comercializar parcelas cuando un emprendimiento aún se encuentra en etapa de prefactibilidad.
Sobre este aspecto, Zuloaga indicó que la normativa no habilita la venta en esa instancia. “Cuando hay una situación de prefactibilidad no se podría estar vendiendo. Ya debería tener las aprobaciones correspondientes para empezar la comercialización”, afirmó.
No obstante, reconoció que los desarrolladores suelen enfrentarse a largos procesos administrativos y dificultades para obtener las autorizaciones necesarias.
“El Estado tiene una cuota parte muy importante en todo esto, tanto para darle las condiciones al desarrollador como para ponerle límites claros y evitar que haga lo que quiere”, expresó.
EL CASO DE LOS TERRENOS EN ZONA RURAL
Respecto de emprendimientos ubicados en sectores rurales, como podría ocurrir en áreas cercanas a Brandsen, Zuloaga indicó que la zonificación es determinante para establecer qué tipo de desarrollo puede realizarse.
“Si está en zona rural, el único encuadre posible es el club de campo”, aseguró. Y agregó: “El club de campo tiene parcelas más grandes y espacios libres mucho más amplios que un barrio cerrado”.
Finalmente, destacó que este tipo de debates se repiten en numerosos municipios bonaerenses y remarcó la necesidad de fortalecer la capacitación técnica y la comunicación pública sobre las normativas urbanísticas.
“Muchas veces estas cuestiones normativas son desconocidas por la sociedad hasta que surge un conflicto. Tenemos que trabajar para que estos procesos sean mejor comprendidos por todos los actores involucrados”, concluyó.
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